不動産の譲渡所得の取得費についてのＱ＆Ａ

不動産の譲渡所得は、概ね、以下の計算方法によって計算されます。

譲渡収入金額－取得費－譲渡費用

取得費の計算方法には、取得費の実額で計算する方法と概算取得費で計算する方法の２種類があります。

実額で計算する方法は、実際に取得に要した費用を合算する方法になります。

ただし、建物の場合は、取得費から減価償却費を控除計算する必要があります。

概算取得費で計算する方法は、譲渡収入金額の５％を、取得費とする方法になります。

なお、一度、概算取得費で計算する方法を選択すると、後日、実額で計算する方法に切り替えることはできませんので、注意が必要です。

実額で計算する方法を用いる場合は、どのような費用を取得費に含めることができるのでしょうか？

代表的なものは、以下のとおりです。

・過去に不動産を取得するために要した費用

土地の購入費用、新築の場合は建物の建築費、中古で取得した場合は建物の購入費用がこれに該当します。

・過去に不動産を取得した時の仲介手数料、印紙代

過去に不動産を取得した際に、過去の売主がこれらを譲渡費用として譲渡収入金額から差し引いて計算していなかった場合は、これらの費用を、今回の譲渡収入金額から取得費として差し引くことができます。

・過去に不動産を取得して以降にかかったリフォーム費用、相続登記費用

ただし、建物については、時間経過に伴って価値が減少していきますので、減価償却費を差し引いた後の金額が、取得費として扱われることとなります。

非事業用の建物（マイホーム等）については、以下の計算式により、減価償却費が計算されます。

建物の建築費・購入費用×０.９×償却率×経過年数

償却率は、建物の種類によって異なります。

耐用年数については法定耐用年数の１.５倍とし、定額法を用いて償却率を計算するものとされていますので、確定申告時の事業用資産の減価償却の場合とは、償却率が異なってきます。

詳しくは、国税庁のホームページをご参照ください。

参考リンク：国税庁・建物の取得費の計算

他方、事業用の建物については、確定申告時の事業用資産の減価償却の場合と同じ計算方法を用いて、減価償却費を計算することとなっています。